“一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，当时我们只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到在今天，‘活下去’成了一个特别真实的存在。”

3月17日晚，万科A发布2019年年报并召开媒体发布会，万科董事会主席郁亮在讨论疫情影响时，重新定义“活下去”。

2019年，是万科成立35周年。这个特殊的年份，万科继续实现营收、净利润双增长。但面对外部不确定性，万科在2019年年报中调低分红比例、偿还有息贷款、手持现金1661.9亿元，各项财务政策都是“稳字当头”。郁亮表示，机会留给有准备的人，万科将一如既往寻找变化中可能的机会，健康地活下去、活得好、活得久。

疫情对未来1-2年结算造成远期压力

“今年暴发的疫情对于每个人、每个家庭、每个企业、每个行业来说都意味着是巨大的困难和挑战。”郁亮在发布会上坦言，疫情对万科是一场大考。

万科总裁祝九胜表示，疫情对公司的影响体现在销售、交付、现金流、开复工等方面。

2020年2-3月份，万科认购金额同比降低510亿元。目前，万科在湖北进入三个城市，武汉、宜昌和鄂州，今年1月23日以后基本就没有新的销售，这三个城市以往在集团销售比例占比3.2%。

疫情也给交付带来了压力，万科一季度1万个客户有交付延缓的可能性，全年影响可能涉及3.9万户。对开复工的影响也是很直接的，今年开工延迟至少一个月。同时，疫情期间防疫成本增加、销售回款大幅度下降，给未来1-2年的结算造成远期压力，这些影响最终体现在现金流上。

据其介绍，随着疫情缓和，情况正在好转。目前，绝大多数售楼处已开放，客户来访了逐渐增加，南方区域来访量恢复到1月份的六成、北方区域恢复到三成左右。复工方面，截至3月17日，工地上返岗率已达到74%，总体复工率达到八成，这个比例还会继续提升。

分红比例下调保证手有余粮

如何应对疫情带来的不稳定因素?发布会上，现金流、手有余粮成为高频词。

郁亮表示，万科30年的发展中，经历过98年的亚洲金融危机、03年的非典危机、08年次贷国际金融危机，从中获得很多教训。应对疫情，精神上要有勇气，体魄上需要有免疫力。对企业而言，这个免疫力来自客户服务，也来自稳定的现金流。

万科往年年报显示，万科已连续11年经营性现金净流入为正。这主要得益于产品端的策略，2019年万科住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%，郁亮表示“这都是为了保证有足够的流动性”。

为了保证现金在手，万科还需在分红上做权衡。

2019年，万科实现营业收入3678.94亿元，归属于上市公司股东的净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%和15.1%。但公司拟合计派发现金股息118.11亿元，占合并报表中归属于上市公司股东净利润的比例下调至30.38%，2017年、2018年万科分红占净利润的比例为35.42%、34.97%。

“今年董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，我们希望能多保留一点现金在手应对不确定性，确保公司的长远发展。”董秘朱旭回应《证券日报》记者提问时表示，万科上市以来一直坚持不间断的分红政策，上市以来累计分红金额692亿元，这占万科在资本市场上累计融资额的2.67倍。今年在保证现金在手的同时，万科也不希望少分红。综合考虑后，决定坚持分红总额的策略，2019年的分红总额和2018年都是一致的118.1亿元。

2019年年报显示，万科在手现金高达1661.9亿元，数倍于同行，同时，有息负债下降33.6亿元，净负债率为33.87%。

“我们有了现金以后真的没有必要保有那么多的借款，增加付利息成本。所以我们今年的净现金流入非常好，足够覆盖短期债务，在这种情况下我们就归还了有息借款。”财务负责人王文金表示。

机会留给有准备的人

“我们不能只看到危，也要看到机。这次疫情给整个社会带来了很多变化……万科密切关注这些变化。”郁亮高喊“活下去”，但对未来并不悲观。

在疫情危机中，万科提前布局的板块已开始抬头。今年1、2月份，万科冷链业务同期增长80%。郁亮表示，疫情让大家认识到，过去城市对仓储物流的重视度是不够的，而万科五年前开始部署物流冷链业务，在这次疫情中发挥了重要的作用。

5年前物业板块市场化策略，也在疫情下显成效。2019年，万科物业实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。据祝九胜介绍，万科物业未来的新机会在三个方面，一是商业和写字楼业务，2019年万科物业与戴德梁行成立合资公司，计划在这一领域大展拳脚;二是从社区到街区的拓展，以深圳的香蜜湖片区为例，里面几乎90%以上的住宅楼盘都是万科物业提供服务。三是科技上的布局，整合资源、打造能力，机会会越来越多。

“敏锐发现、更深入理解危机对城市发展、客户需求的改变，是我们创新动力的来源，更是培养未来竞争力的重要起点。”郁亮说道。

发布会上，郁亮还提出房地产未来的三个方向。第一，要在人口流入的城市增加各类人才用房，要涵盖城市发展和运营相关的所有人。不仅要为高科技、金融等人才提供居住空间，城市的运转同样离不开物业管理员工、环卫工人和快递小哥，房企也需要为他们提供住房。第二，要加大老旧小区的改造力度。这次疫情中有物业管理的小区比缺乏物业管理的老旧小区疫情防控做得更好，这凸显了老旧小区改造的迫切性。第三，人们在疫情中更加关注健康，希望房地产行业能为大家提供健康的居住解决方案。