（原标题：天健、万科前海内卷：当“最低限价盘”撞期促销盘）

房地产行业融资闸门再度开启，释放流动性，帮助房企加快风险出清。但对房企来说，新房销售仍是破除流动性困局的根本。

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11月29日，天健地产旗下天健悦湾府项目公司深圳市前海天健置地发展有限公司发布声明，对即将开盘的悦湾府项目近期市场存在的打折行为的不实言论给予回应。

声明指出，天健地产作为承担社会责任的国有企业，承诺绝不采取非正当手段恶性竞争，也不存在谣言所散播的开盘后进行降价的计划和可能，并严格执行《商品房销售明码标价规定》、《深圳市房地产市场监管办法》等相关规定，将对发布不实言论和虚假信息的单位和个人追究责任。

看到天健地产的声明，不由的将目光聚焦在深圳前海近期入市的两个新盘——天健悦湾府及万科瑧湾悦，二者项目定位上基本锁定的是同一批客源，为同一水平的竞品。

而该项声明的背后或是暗指天健悦湾府取得预售证后，万科瑧湾悦便推出的认筹优惠活动的动作，从目前的结果来看，万科“抢跑”成功。

万科祭出优惠大旗

11月18日，万科瑧湾悦项目取得预售证，将推出321套建面约108-170平方米住宅，带精装交付，单价区间约8.24万-11.8万每平方米，备案均价约10.6万每平方米。

据悉，该项目为深圳万科第五个“瑧”系项目，也是万科联袂深国际打造的前海首个“瑧”系产品。由于瑧系产品线一直是万科在当前市场的高标准代表作，因此在项目取证时引起了市场的广泛关注及讨论。

观点新媒体了解到，今年2月份和5月份，万科先后向深国际附属前海商业公司注资9.1亿元及14.8亿元，用于认购前海商业的新增资本及为该公司注资，两次注资完成后万科对前海商业的持股量将由28%升至50%，届时前海商业会由深圳国际的附属公司变为联营公司。

彼时的前海商业拥有深圳国际前海首期项目以及前海二期项目两幅地皮的开发权，并负责前海二期项目的开发建设和营运。在万科两次注资后，其拥有前海二期地皮将与万科共同开发建设，也就是目前入市的万科瑧湾悦项目。

11月20日，瑧湾悦的“最大对手”天健悦湾府也迎来取证，并在11月21日起开始登记。天健悦湾府本次将推售626套住宅，最低单价8.2万每平方米；户型为112-165平方米3-4房，备案毛坯限价9.2万每平方米。

得益于是限价地块，对于购房者而言，天健悦湾府有得天独厚的价格优势。项目临近天健悦桂府，由2021年被天健集团以最高限价52.41亿元获得地块，其中商品房毛坯限价9.2万元每平方米。

而天健悦桂府，在2021年年初曾以精装交付价约10.3万每平方米价格录得开盘售罄。

这也从侧面反映出，前海作为整个粤港澳大湾区核心区域，自然是目前深圳“网红盘”聚集区。该片区的住宅房源入市存量较少，过去两年入市的新盘均实现热销，除了天健悦桂府，龙光天境花园、招商嵘玺家园、润峯府等项目也录得开盘售罄。

观点新媒体在梳理天健悦湾府的备案价格表时发现，该项目114平方米户型价格最低可到8.27万元，较备案均价还低近1万元，总价达943万。对比下同户型、同总价，是近三年前海没有出现过的新房价格，是当之无愧的“前海最低限价盘”。

数据来源：观点指数整理

而面对几乎同一起跑线的对手时，万科选择祭起优惠大旗，化身“价格屠夫”。

据悉，万科在天健悦湾府取得预售后不久，就通过降价从而达到吸引客群的目的，最高优惠可到160万。实际上，在过去几年间，前海地带的“网红盘”较少出现降价促销的情况。

观点新媒体咨询售楼处得知，万科瑧湾悦项目在认筹期阶段166平方米最高满减160万元，折后最低价8.24万。另外，这个最大优惠需条件达成，需按限定时间内完成签约、冻资、抽签等流程后方可享有。

尽管有着条件限制，万科瑧湾悦项目在意向登记阶段就录得超1000批客户登记，并在11月27日的开盘首日中，成功去化289套，去化率约90%，收金超35亿元，距离售罄一步之遥。

最低限价盘预冷？

反观作为“前海最低限价盘”的天健悦湾府，626套房源冻资人数455批，入围比例1：0.72，中签率100%，这与去年“悦桂府”1172人抢427套、中签率36.43%相比，热度相对不足。

对此市场分析多认为，由于万科臻湾悦的促销抢跑，天健悦湾府此次开盘面临的去化压力很大。而随着天健悦湾府发表“不降价”声明，市场期待两个新盘后续卷出前海“新价”的局面估计不会发生。

观点新媒体了解到，截止于11月30日，市场消息称，天健悦湾府在今日开盘时，冻资弃选人数不少，且455批客户仅卖了170套左右，去化率37.36%。目前天健悦湾府方面尚未正式披露开盘结果。

一位房地产中介评价称，万科的定价令其他开发商有些意外，这也导致前海楼市进一步陷入内卷。

对于前海新房内卷情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，前海房价持续走低，是因为前期的集中供地对于“限地价”加“限房价”的模式下，已经做了明确的预期引导。

另外一方面，整个前海在调整供地结构以后，居住用地明显的增加，在市场比较低迷的情况下，导致项目大面积集中上市，引起房企之间确实存在一定的价格内卷。

李宇嘉补充道：“对于企业来讲，不管是万科还是天健，销售的低迷导致资金链的紧张，以及国企承担的一定政府责任，需要迅速加快销售回笼资金，那项目促销上有一定的这个竞争情况。”

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端也表达了相同观点，她指出，前海新房定价主要还是考虑市场面的因素会较多一些，一方面由于前期前海规划定位高且住宅面积较少，市场给予比较高的预期，价格与价值比较得到市场的认同。

“那么在市场需求相对疲软的时候，开发商对前阶段基于预期实现的较高价格做适当回调，是符合市场规律的理性行为。”

张晓端同时指出，目前大多数的新盘，尤其是去化的比较好的，其实它的价格跟周边的二手房价都有一些倒挂的情况。在如今情况下，对能接受类似于天健悦湾府及万科臻湾悦比较高总价的优质客户相对有限，因此肯定是要去尽可能的争夺到这批客户，才能实现项目的去化。

观点新媒体了解到，目前继信贷、债券“两支箭”连续有力射出之后，以股权融资为代表的“第三支箭”也已发出。虽然利好房企政策不断，但新房销售仍是破除流动性困局的根本。

此前惠誉曾指出，中国监管方面出台的支持性措施，为现金短缺的房企提供临时流动性支持。新房销售大范围复苏仍是房企流动性持续改善的关键。购房需求回暖取决于购房者信心和就业前景的恢复情况。

关键词： 最低限价