（原标题：2只创新型REITs下周二发售，红土深圳安居REIT网下133倍认购创纪录，还有1只本周五询价，为何这么火？）

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财联社8月9日讯（记者 周晓雅）继3只保障性租赁住房REITs相继获批后，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT询价结果随之浮出水面。2只产品昨晚相继发布《基金份额发售公告》，均将在8月16日至8月17日发售。此外，华夏北京保障房REIT的网下询价也定档在8月12日。

从网下询价情况来看，保障性租赁住房REITs的投资热度高涨。红土创新基金表示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息。全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，这一倍数也刷新了国内已发行公募REITs纪录。

中金厦门安居REIT共收到69家网下投资者管理的220个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为1431190万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。

最终，红土深圳安居REIT的发售价格被确定为2.484元/份，而中金厦门安居REIT的最终认购价格被确定为2.600元/份。

即将进行询价的华夏北京保障房REIT，询价区间为2.279元/份-2.643元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

2只保障性租赁住房REIT下周二发售

红土创新基金表示，此次询价中，所有网下投资者报价的中位数2.610元/份，加权平均数为2.600元/份，基金管理人、财务顾问根据上述中位数和加权平均数，并结合市场情况及发售风险等因素，审慎合理确定本次基金的发售价格为2.484元/份。

该基金募集期被为2022年8月16日起至2022年8月17日止，即下周二开始发售。按照认购价格2.484元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额12.42亿元。

此前，证监会准予红土深圳安居REIT募集总份额5亿份。随后，红土创新基金表示，本次发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.55亿份，占发售份额总数的比例为51%。而基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与战略配售的，拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。

网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。

从限售情况来看，网下发售和公众投资者发售的基金份额均无流通限制及限售期安排，自本基金在深交所上市之日起即可流通。而战略配售的基金份额至少持有期限为自上市之日起不少于12个月，最多要求不少于60个月。

中金厦门安居REIT剔除不符合条件的报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数为 2.6950 元/ 份，报价加权平均数为 2.6856 元/份。根据上述中位数和加权平均数，并结合配售对象的报价情况，中金基金确定最终认购价格为2.600元/份。

同样的，该基金募集期为2022年8月16日至2022年8月17日。按认购价格2.600元/份和5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为13亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

具体来看，证监会准予该基金募集的基金份额总额为5亿份。而中金厦门安居REIT最终被确定战略配售初始发售份额为3.12亿份，为本次基金份额发售总量的62.47%。网下初始发售份额为1.31亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%；公众初始发售份额为5629.5万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30.00%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况（如有）确定。

华夏北京保障房REIT本周五询价

此外，备受市场关注的华夏北京保障房REIT也出现新动态。今日，华夏基金公告称，华夏北京保障房REIT将于2022年8月12日9:00-15:00进行询价，询价区间为2.279元/份-2.643元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

公开资料显示，证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为5亿份。初始战略配售基金份额数量为3亿份，其中原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为35%。网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.6亿份。

根据公告，华夏北京保障房REIT网下投资者拟认购价格的最小变动单位为0.001元；单个配售对象最低拟认购份额数量为100万份，拟认购份额数量最小变动单位为10万份，即网下投资者指定的配售对象的拟认购份额数量超过10万份的部分必须是10万份的整数倍，每个配售对象的拟认购份额数量不得超过1.4亿份。

底层资产分布深圳、厦门、北京

不同于其他公募基金，公募REITs的投资收益主要来源于基础设施项目收入形成可供分配金额的年度分红的年度派息率，以及公募REITs上市后兼具权益属性的资本利得，因此，产品的底层资产无疑是市场的聚焦点。

公开资料显示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。

上述项目的建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套。（含配套商业建筑面积合计414平方米），停车位510个。从出租率和租约期限来看，截至今年3月底，四个项目整体出租率达99%左右，且项目3年期租约的占比达98.03%。

就产品投资回报，红土创新基金表示，2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金额分别为2453.3万元和4918.35万元。以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。

中金厦门安居REIT的目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，两个项目的建筑面积为19.86万平方米，截至今年3月底，项目的整体出租率达到99.29%。

这一基础设施资产估值合计为12.14亿元，以此进行估算，且按照可供分配金额的100%向投资者分配，预计2022年4-12月的可供分配金额为人民币约3960.89万元，现金分派率约4.33%；2023年度的全年可供分配金额为人民币约5263.32万元，现金分派率约4.34%。

而华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

华夏基金表示，综合考虑多方面因素，以 11.52 亿元为募集资金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期间 和 2023 年度本基金的现金分派率7分别约为 4.30%（年化）和 4.31%。

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