多地房贷首付比例下调之后，房贷利率也出现下调。

据央视新闻消息，六家国有大行从2月21日起同步下调了广州地区房贷利率，首套房、二套房优惠审批利率分别下调20个基点。券商中国记者也从中介处核实了这一消息。同日，苏州地区也传出部分银行首套房贷利率微降的消息。

受此影响，当日A股房地产板块应声而涨，珠江股份直线拉升涨停，泰禾集团、黑牡丹也收于涨停，南国置业、大悦城涨逾7%，渝开发、广宇集团涨逾5%，信达地产、世联行、国创高新等涨逾4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似调整是当前房地产金融市场进一步放松的重要信号。“2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。”

两地房贷利率下调，银行放款提速

2月21日，广州、苏州陆续传出房贷利率下调消息。其中，六家国有大行从2月21日起同步下调了广州地区房贷利率，首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。

初步测算，贷款200万元、30年期，等额本息还款，首套房贷购房者每个月可以少交月供约250.96元，二套房贷购房者每个月可以少交月供约253.48元。

严跃进认为，类似下调主要与银行额度充裕有关，由于房地产市场尚未恢复到正常的景气度，预计后续还有进一步下调的空间。“受降准和降息等政策影响，房贷市场总体上以持续宽松为导向，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。”

除房贷利率下调外，更为明显的是，开年以来，银行房贷审批、放款已显著提速。

“去年确实不好放，积压的单子比较严重，但年底有了明显好转，今年额度更加充沛，5年期LPR利率下调也刺激了购房需求，所以整个放款周期进一步提速，一般一周放款，最快一两天也可能争取搞定。”有大行房贷客户经理表示。

贝壳研究院监测数据亦显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平，其中59城房贷主流利率环比下调。放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短，4个一线城市银行放款均加快。

这并不意味着银行房贷业务将出现无差别投放。招行即在年初接受调研时表示，该行会优先支持首套房以及二套房的刚需需求，“很多应届毕业大学生，优先选择在一二线城市发展，有买房需求，我们主要针对这部分优质客户。”

招行数据显示，截至2021年9月末，该行按揭贷款存量规模约1.3万亿元，其中80%以上集中于一二线城市，90%是集中于首套房的客户，9%左右是发放二套房的客户。

房贷政策大面积松动

据统计，开年以来，已有多地传出房贷首付比例下调的消息。其中包括公积金首付比例下调的北海、自贡、南宁，以及商业贷款下调首付比例的山东菏泽、重庆、江西赣州、佛山等地。

市场分析人士认为，降低首付比例的往往是非限购区域，同时是局部市场，说明政策放松需要一个过程，当前非限购区域政策更容易松动，放松也是一个逐渐调整的过程，“这将对市场交易形成较为实质的影响，有利于后续促进房地产市场稳定健康发展。”

在此之前，中央经济工作会议已明确提及，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”相关表述也陆续在各地政府报告中出现。

中原地产研究中心数据显示，仅1月份各地出台的房地产相关政策就超过66次，其中多以公积金政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主，这也是多月来房地产相关政策出台最为密集的时段。

目前来看，各地房地产政策激活的方法主要包括四种：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，减少购房者的购房成本；二是落户和定居政策，即鼓励大学生、新市民、外来务工人员、三孩家庭等购房，增加购房群体数量；三是财税政策，尤其体现在各地出台的契税补贴和购房优惠等政策，以减少购房者的顾虑和压力；四是价格政策，譬如通过价格折扣等方法减少购房者的实际支付成本。

国金证券研报预计，后续会有更多城市出台降低首付比例和降低房贷利率的措施，也看好未来在限购限售方面的调整政策出台。

房企收并购项目获“输血”

房贷政策不断松动，有望改善房企销售业绩、助力稳定房企运营的同时，多家银行宣布为房企收并购项目提供融资支持。

最新的消息是，大悦城控股已于2月18日与浦发银行签订地产并购融资全面合作协议，后者提供的并购融资额度达100亿元。在此之前，浦发银行已完成50亿元房地产项目并购主题债券发行。

除浦发银行外，广发银行、平安银行、兴业银行已陆续宣布拟发行50亿元、50亿元和100亿元房地产项目并购主题债券。

招行则在2月14日与大悦城控股签署100亿元并购融资战略合作协议，该行还将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。

克而瑞研究中心认为，2022年行业流动性风险持续，但同时收并购机会也在增加：一方面，对于偿债压力较大的企业来说，借助项目出让、资产出售扭转局面迫在眉睫；另一方面，央企、国企以及一些优质民营企业凭借自身实力以及政策支持将在收并购市场掌握更大的主动权。

随着并购融资通道的打通，行业收并购积极性受到调动。加强项目层面的转让与兼并收购力度，有望缓解出险房企的资金压力、防范风险扩大、加快市场压力出清。

严跃进认为，当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现“√”型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的较好基础。

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