2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，公募REITs成为市场聚焦点。

一年后的2021年4月21日，首批公募REITs正式上报，截至5月8日，已有10只产品上报。市场预测公募REITs有望在年内落地。

万亿级市场即将起航，基金公司积极参与，为寻找项目、招兵买马而忙碌。对于普通投资者来说，公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产，产品在二级市场交易，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

10只REITs产品被受理

基金公司积极备战

4月21日，浙商证券(601878)沪杭甬、国金铁建重庆渝遂高速公路、中航首钢生物质、博时招商蛇口(001979)产业园等4只产品上报。4月28日，平安广州交投广河高速公路、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港(000088)仓储物流、东吴-苏州工业园区产业园上报。目前，10只产品均已获得交易所受理，博时招商蛇口产业园产品稍稍领先，进入“已问询”状态。同时，10只产品相关招募说明书、基金合同、托管协议等已经披露，复杂程度远远超过普通公募基金，仅基金招募说明书就达到三四百页。

记者采访了解到，已上报产品公司正在紧锣密鼓准备后续工作，未上报产品的公司也在积极筹备上报。

博时基金表示，自基础设施REITs试点开展以来，公司高度重视，与发改委、证监会、交易所、基金业协会等监管机构保持沟通。同时，与律所、会计师事务所、评估公司等外部机构密切联络，与原始权益人保持深入交流。在产品方案、交易结构、制度建设、运营管理、询价发行、估值核算等方面已经形成了较为成熟的方案，为基础设施REITs基金的顺利推出做好了充分准备。

中航基金公募REITs业务相关负责人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小组，启动运营相关系统改造，目前在与交易所、中登及代销机构进行测试。此外，中航基金还进行了公众投资者的投教、风险揭示等工作准备。

新华基金表示，去年8月份开始，联合股东单位共同组建基础设施REITs团队并开展业务，总经理负责，首个项目竞标、方案投决都亲自把关。

首批REITs项目种类丰富

已上报的REITs产品类型相当丰富。新华基金就梳理目前公布的首批试点项目发现有三大特色，一是项目股东方(原始权益人)背景突出，均为大型央企或地方国企或细分行业的绝对龙头民企。二是项目质地较好，各家原始权益人都拿出了“压箱底”的最核心的资产，例如中国铁建(601186)和浙江高速都是拿出了已经运营十多年的高速公路，招商蛇口、张江高科(600895)的产业园项目亦是运营多年，成熟度较高。三是原始权益人大力支持，参与认购的比例普遍都在50%以上。

中航基金公募REITs业务相关负责人表示，首批项目从类型上有特许经营权和园区产权类这两种业态，特许经营类收入比较稳定，产权类的项目资产升值更有想象空间，上述项目均符合国家发改委、中国证监会对底层资产的标准和要求。

中金基金表示，首批项目从合规角度，经历了严格的筛选，监管对底层资产及交易的合法合规性有极高要求;从基础设施资产的角度，试点项目均为成熟的基础设施资产，预期具备稳定的现金流和分配能力;从基金治理角度，首批项目着重体现了对基金份额持有人，特别是公众投资人利益的保护，并对信息披露提出了很高要求，有利于产品后续的规范透明运作。

积极招兵买马备战

人员来自券商、产业居多

公募REITs业务和公募基金传统业务大相径庭，摆在不少基金公司面前的第一大问题是专业的人员。不少接受采访人士认为，目前此项业务人员缺口较大，目前人员主要来自于投资机构、券商投行部以及相关运营管理机构，而未来具备资产运营管理能力人才是“抢手货”。

从目前各大招聘网站也可以一窥目前行业对REITs人才的迫切需求。中国基金报记者从猎聘网就发现，仅最近一周，就有来自中银基金、广发基金、长城基金、新华基金以及不少知名基金公司的招聘信息，包括REITs承揽岗、业务岗、运营岗等，并且给出了不错的薪资待遇。。

目前团队搭建来看，不少REITs团队成员来自于券商、产业等。如德邦基金表示，从券商和产业招聘了专业的资产证券化项目承揽承做人员和基础设施资产运营管理人员，已组建起专门的公募REITs业务部。新华基金也成立了REITs投资部，人员也主要来自投资机构、券商投行部。

中金基金也表示，目前除从中金内部抽调精兵强将以外，公司从本轮试点的相关基础设施行业、业内领先的产业基金和投资机构等基础设施投资和运营管理方面的龙头企业引入资深专业人才。中金投行部门的REITs专业团队也与中金基金组成联合工作组，为试点项目稳步推进全面保驾护航。

马不停蹄寻找好项目

自公募REITs业务启动以来，各大基金公司都非常重视，“公司内部出台了很多激励政策，鼓励大家寻找好的项目。”一位北京基金公司人士透露。

中金基金表示，目前在积极推动和储备重点支持区域的优质基础设施REITs项目。新华基金也表示，目前该公司REITs在做项目约十单，原始权益人均为国企背景，已上报属地发改委基础设施基金储备项目库。

德邦基金表示，该公司已有多个类型的项目储备。从公募REITs底层资产来看，优质基础设施项目确实仍较稀缺。现阶段公募REITs还未普及，各地方政府对创新类业务有一些顾虑，尤其涉及国有资产、股权出让等事宜较为敏感。此外，对融资理解还处于偏债为主，通常会选择快捷的银行贷款、公司债券、企业债券来进行融资。

新华基金表示，基础设施公募REITs，合规性与盈利性是衡量项目优劣的两大硬性指标。目前监管要求前三年平均预计现金流分派率高于4%。第一批已受理项目，不动产类项目由于收入来源相对稳定，且不动产属性有一定升值空间，前几年分派率仅略高于4%;特许经营权类项目由于未来升值空间有限，前几年的收益分派率都较高。对标首批项目，国内属于国家鼓励支持的七大行业，且盈利性好的资产并不缺乏。

“目前来看，规模较大的项目储备不多，主要原因是由于某些资产规模大的央企、国企还处于观望阶段。”新华基金表示，后续试点范围如果能扩大到商业地产、养老地产、旅游地产等市场化运营程度更高的行业，可能优质项目会更多。

关键词： REITs产品 受理 REITs项目 种类