中国人民银行和中国银保监会不久前联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称通知)，对各类银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比规定了明确的上限。这是央行等部门对房地产宏观审慎监管框架的进一步完善，旨在避免过多资金流向房地产领域而引发房价泡沫化风险，更好实现经济稳定和金融稳定的双重目标。

金融监管层不断强化对房地产的宏观审慎监管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量资金流向房地产领域：首先，流向房地产及相关领域的贷款在持续增加;其次，疫情冲击导致居民消费减少，但个人住房贷款规模不降反升;再次，以一线城市为代表的部分城市房价显著上涨，房价泡沫化风险的迹象有所显现。在此背景下，持续加强房地产宏观审慎监管十分必要，通知的出台很及时也很有针对性。

考虑到不同地区房地产市场的分化状况以及不同银行房地产贷款占比的显著差异，通知做出了两方面弹性规定。一是建立了分档管理和区域差别化调节机制。根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。此外，还建立了区域差别化调节机制。二是对于房地产贷款占比和个人住房贷款占比超过上限的银行，给予一定的业务调整过渡期。这两项规定能够较好地稳定市场预期，促进各地区银行机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比稳步调整至合理水平。

不管是房地产贷款集中度管理等宏观审慎措施，还是限购限贷等举措，都希望通过堵住资金流向房地产的去路，达到防范房价泡沫化风险的目的，但光靠堵是不够的。从往年的经验来看，在加强房地产监管的态势下，即使部分城市提高了购房首付比例，居民家庭会转而使用消费贷购买住房，导致消费贷规模大幅攀升。如果未来部分银行的个人住房贷款占比达到了通知规定的上限，居民家庭仍然可能设法通过其他形式获得贷款，然后再用于购买住房。不仅如此，近年来实体企业投资房地产的现象屡有发生，这也意味着，即使银行部门严格按照通知规定的上限管理房地产贷款，部分实体企业仍然可能以实体投资的名义获得贷款，再投向房地产领域。

实体经济内生增长动力不足、投资回报率偏低是大量资金流向房地产的根源，只堵不疏难以解决根本问题，疏堵结合才能切实防范房价泡沫化风险。除了堵住投资和投机性资金流向房地产的去路，还应尽快疏通实体经济所面临的障碍，培育更多发展空间和投资机会：一是以人工智能等新技术为抓手，加快促进技术进步，着力培育新的增长点;二是进一步减税降费，尤其是降低企业的非税负担;三是加快发展民营银行等中小金融机构，构建与中小企业融资需求相匹配的金融服务体系，缓解中小企业融资难融资贵困境;四是进一步优化营商环境，消除民间投资在教育、医疗等领域面临的“玻璃门”、“弹簧门”和“旋转门”等进入壁垒。

关键词： 房地产金融风险 疏堵结合