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智通财经APP获悉，4月18日消息，珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称：万达商管)正在按照中国证监会新规定准备IPO文件。相关人士称，万达商管上市进程一直在推进中。而在早前于2月份，万达商管预计将于今年二季度完成在香港IPO上市。值得注意的是，万达商管，此前分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次递表港交所。若未能通过聆讯，第三次递表的招股书将于今年4月底失效。

2月17日，中国证监会发布境外上市备案管理相关制度规则。此次发布的制度规则共6项，包括《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》和5项配套指引，自3月31日起实施。按照新规，万达商管仍需履行备案流程。

据招股书显示，万达商管为万达集团子公司，主要为万达集团或独立第三方商业广场提供服务，商业运营服务主要包括商业管理服务、物业管理服务及增值服务。万达商管所管理的商业广场统一冠以“万达广场”的名称。截至2022年年底，万达商管累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%;在建万达广场187个，商业面积2195万平方米。

根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中：按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一。公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和;按储备项目建筑面积计算，公司在中国排名第一;及按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国排名第一。

赴港上市艰难 收监管问询函

3月21日，中国证监会发布关于大连万达商业向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函，关注其子公司珠海万达商管的赴港上市进度，若万达商管不能于2023年底成功上市，则需向上市前投资者支付约300亿元人民币股权回购款。中国证监会要求补充说明万达商管上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。

因此，万达商管能否按约赴港上市至关重要，不仅关乎300亿元股份是否执行回购，也影响万达集团的再融资事项。作为万达商管的母公司，大连万达商业目前面临筹资性现金流持续大额为负、债券集中兑付压力等流动性问题。另外，万达商管本身也面临应收关联方贸易款占比激增、第三方业务毛利率走低的不利局面。

根据招股书显示，万达商管于2019年、2020年、2021及2022年截止6月30日止六个月，公司收入分别约为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元及134.80亿元人民币。

但事实上，万达商管超七成的营收来自委托管理模式，而该模式下的商业广场以万达集团为主。于往绩记录期内，公司的大部分收入由万达集团商业广场项目所产生。有关收入分别为96.40亿元、116.76亿元、163.82亿元及94.48亿元，各占同期商业运营服务收入71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。

万达商管的财务指标有所提升的原因，并非完全是其经营独立性的提高，很大一部分是由于其运营模式的调整。尤其是公司开始对委托管理模式下万达集团的商管项目收取服务费，这无疑达到增加了公司的营收来源，但这部分营收并未完全转化为现金流入万达商管，而是变成了高增的关联方应收账款，增加了资金周转难度。同时并未改善其对万达集团的经营依赖，反而有了更多的财务关联，这种“换汤不换药”的经营运作，或许是万达商管屡次倒在港交所大门的原因。