发家西南的房企蓝光发展(600466.SH，下称“蓝光”)，在全国化扩张关口遭遇融资收紧的考验。

该集团新近发布的中报显示，今年上半年，蓝光实现地产销售金额380.6亿元，同比下降21.2%;销售面积417.7万平方米，同比下降21.1%;销售均价9111.8万元/平，同比下降1.7%。单是成都区域，就比去年少卖了40亿元。

蓝光是近两年崛起的新晋规模房企。过去三年间，该集团营业收入从245.53亿元上升至391.94亿元，净利润从13.65亿元上升至34.59亿元，并跻身千亿房企行列，逐步从西南向全国扩张。

几年扩张之后，瓶颈已开始显现。上半年，公司实现营业收入158.04亿元，同比增长8.72%，去年同期增速为81.51%;归属于上市公司股东的净利润13.62亿元，同比增长7.45%，去年同期增速为104.48%。

报告期内，公司毛利率为27.27%，同比下降7.12%;净利率为9.56%，同比下降7.86%;公司存货周转率为0.08，同比下降18.81%;经营活动净现金流由正转负，录得-83.77亿元，去年同期为2.41亿元。

该集团CEO迟峰曾公开表示，公司近几年来发展较快，经历了全国扩张，但区域发展不是太均衡，城市深耕细作和区域资源配置需要进一步提升。

数据显示，过去三年，蓝光全口径新增土地储备面积分别为568万平方米、1496万平方米、1121万平方米。截至去年末，蓝光总土储货值约2700亿元，能满足未来两年左右的销售，储备量在同等级别房企中相对靠后。

今年，蓝光按照“1+3+N”城市战略布局，不断强化新一线、 二级及强三线的投资占比。上半年，集团新增项目36个，合计建面588.5万平方米，土地投资额251.4亿元，其中76%分布于华东和华中地区。

东北证券表示，期内蓝光拿地金额同比提升40.3%，拿地均价5912元/平方米，同比提升63.7%，主要系高等级城市拿地占比提高所致。拿地销售比为68.2%，同比提升28.4个百分点。

为支撑拿地资金需求，上半年蓝光发行公司债7.5亿元、美元债4.5亿美元、中期票据5亿元;还以自持物业资产为基础，发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元。

但在上半年市场流动性宽松的情况下，蓝光融资成本未见改善。去年，该集团借贷利率已升至8.65%，而今年5月份发行的一笔2.5亿美元票据，票息率达11%;2020年度第一期及第二期债权融资计划，挂牌利率也高达10.5%。

频繁融资后，蓝光债务压力有所攀升。截至报告期末，公司净负债率为105.69%，较去年年底上升26.6个百分点，主要由于有息负债规模增加，上半年有息负债总额714亿元，较去年年底增长20.8%。

不仅如此，蓝光短期债务占比持续攀升，现金对短期债务的覆盖率不断下降。期末该集团短期借款92.6亿元，一年内到期的非流动负债225.27亿元，在手现金252.7亿元，现金短债比仅0.79。过去三年，这一比值分别为1.62、1.74、1.26。

对于后续房企融资环境，蓝光认为，目前央行的关注点正在由短期保增长、向中期防风险的目标再平衡，流动性最为宽松的阶段已经过去，无论是销售端还是融资端，房企到位资金可能有所弱化。

这意味着，在行业整体下行压力仍然较大，融资环境再度收紧的情况下，蓝光将面临更大的销售压力和控债负担。

值得注意的是，今年6月，证监会核准蓝光旗下蓝光嘉宝服务(2606.HK)11,509.02万股境内未上市股份转为境外上市股份，转换后可在香港交易所上市流通，此举将利于拓宽蓝光的融资渠道、提升公司估值。

关键词： 蓝光发展 销售业绩